10 הדיברות להשקעת נדל"ן מניבה

מחפשים דירה להשקעה?  רגע לפני שפותחים את הכיס, הנה הפעולות שחשוב לבצע כדי להפוך את ההשקעה למניבה.

בשנים האחרונות יותר ויותר אנשים מודעים לכך שקצבת הפנסיה לבדה לא תספיק בבואנו לפרוש לפנסיה, ומכאן שחשוב לדאוג למקור הכנסה נוסף. בבואנו לבחון חלופות השקעה מניבות, שוק הנדל"ן עדיין מהווה אפיק אטרקטיבי להשקעה. אומנם המיסוי על רכישת דירות להשקעה עלה, אך בחינה ארוכת טווח תצדיק, ככל הנראה, השקעה בנדל"ן. איך מבצעים בדיקה שכזו?

רגע לפני שיוצאים לשופינג עם אחת הרכישות הגדולות בחיים,
קבלו את  10 כללי האצבע החשובים:

  1. הגדירו תקציב – הגדרת התקציב היא הצעד הראשון בקביעת סוג הנכס המתאים לכם.
    גובה השקעה, גובה הכנסה חודשית רצויה, תשואה, הון עצמי/משכנתא, טווח ההשקעה וכו'.
  2. בחרו את מיקום ההשקעה: בארץ או בחו"ל. בחו"ל בד"כ מעבירים שליטה על ניהול הנכס לגורם חיצוני, בארץ קל לנו יותר לשלוט ולקבל החלטות במהלך הדרך.
 

 

החלטתם להשקיע בארץ?  יש לבחור באיזה אזור מעוניינים לרכוש את הנכס. איך עושים את זה? באמצעות בחינת תשואות הנדל"ן באזורים שונים בארץ מול עלויות והכנסה רצויה, ביקוש למגורים באותו אזור, צפי להתפתחות עתידית וכו'.

אתרו את השכונה המתאימה – לאחר שנבחרה העיר בה רוצים לרכוש את הנכס, יש לבצע ניתוח שכונות. עדיף למצוא שכונה במיצוב בינוני, שניתן למצוא בה נכס במחיר שוק טוב: השכונה מהווה שידרוג משכונות טובות פחות ויש לה פוטנציאל לעליית מחירים עתידית.

בתוך השכונות יש לבצע ניתוח רחובות, אוכלוסיה, מגמות (שינוי אוכלוסיה על פני השנים), תכנית בניה עירונית צפויה. על מנת לקבל את ההחלטה הכי נכונה עבורכם, חשוב להכיר את הרחובות ולהסתובב בהם. מומלץ גם לקרוא מה מספרים הדיירים (תעזרו בלוחות כגון: יד2/מדלן)

  1. בצעו ניתוח של הנכס. ניתוח מדוייק של מצב הנכס יאפשר לכם להבין את המחיר האמיתי של הנכס, לחשב בצורה מדוייקת יותר את התשואה והפוטנציאל העתידי למינוף או מכירה של הנכס.
    מה בודקים? גיל, מצב (דורש שיפוץ/לא), פוטנציאל עתידי לשדרוג (כגון: תמ"א 38), נוף פתוח/עורף, קרבה למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית וכו'.
  2. העריכו בצורה נכונה את מחיר השוק של הנכסים הרלוונטיים – זאת באמצעות ניתוח היצע הנכסים באזור ברגע הרלוונטי לקנייה וניתוח המכירות שבוצעו באזור (נתונים מלשכת המיסים).
  3. צרו טבלה השוואתית של נכסים רלוונטיים המכילה את כל הפרמטרים המוזכרים, רק בדרך זו תגיעו לנכס המתאים לכם ביותר.
  4. בדקו שוב תשואה (הכנסה חודשית צפי עליית מחיר פוטנציאל נכס שעדיין לא ממומש). כמובן השוו לתקציב שעומד לרשותכם, אם אתם צריכים משכנתא חשבו גם את הריבית.
  5. בדקו צדדים משפטיים של הנכס – טאבו/עירייה. בדקו שאין עיכולים על הנכס, בנייה לא חוקית וכו. וזאת על מנת למנוע הוצאות לא צפויות.
  6. בדקו את תקינות הדירה – כדי למנוע הפתעות מיותרות בהמשך, כמו למשל רטיבויות / חשמל / אינסטלציה / תקינות אלומיניום
  7.  תמיד טוב לבדוק מי השכנים – סביר להניח שגם השוכרים שלכם יבדקו זאת, ו…סביר שהשוכרים יהיו דומים בלא מעט תכונות לשכנים. מתאים לכם?

 

כאשר מבצעים את אחת הרכישות הכי גדולות בחיים, חשוב לבדוק את כל הפרמטרים שהזכרנו לגורם להשקעתכם להניב פירות בשנים הבאות. בהצלחה!

דילוג לתוכן